Москвичей заставят заплатить за незаконный съем жилья. Попадутся все

По статистике московского департамента экономической политики и развития, ежегодно в столице в аренду легально сдается несколько десятков тысяч квартир. Например, с января по октябрь 2017-го — 27 тысяч. При этом участники рынка аренды — риелторы и представители сервисов по подбору жилья — оценивают количество реальных предложений в 200-300 тысяч в год.

Городские власти долго и с разных сторон пробовали повернуть рынок аренды в «белое» русло — строили доходные дома, пугали квартировладельцев полицейскими рейдами, всячески призывали бдительных соседей сообщать о фактах нелегальной аренды и т.п. Зримого эффекта эти меры не возымели, и город обратился к достижениям прогресса.

В конце июля 2018-го о новом способе выявлять владельцев жилья, которые сдают квартиры, но не платят с этого налогов, рассказал руководитель столичного департамента информационных технологий Артем Ермолаев. По словам чиновника, случаи нелегальной аренды будут засекать с помощью анализа больших данных (big data). «Механизм оттестирован, мы понимаем, как это работает. В определенный момент времени мы используем эти данные», — заявил Ермолаев.

Звучит достаточно тревожно, даже с учетом того, что для запуска механизма потребуются как минимум изменения в законодательстве. Мы поговорили с риелторами и представителями телекоммуникационной сферы и собрал мнения как о вероятном влиянии нововведения на рынок аренды, так и о том, каким может быть механизм сбора данных — на чем конкретно будут ловить квартирных хозяев и к чему им готовиться? Тем более что, по словам Артема Ермолаева, сейчас система уже работает, собирая данные — в тестовом режиме.

Что будут анализировать?

«Прежде всего, будет использоваться информация с крупных интернет-ресурсов по аренде жилья, таких как: Яндекс.Недвижимость, ЦИАН, Авито. Как правило, эта информация включает в себя дом, номер квартиры, ФИО собственника, его номер и сам факт сдачи квартиры, — рассуждает заведующий кафедрой «Телекоммуникационные системы» НИУ МИЭТ Александр Бахтин. — Если квартира была доступна для сдачи на интернет-ресурсе, а после небольшого промежутка времени пропала из списка сдаваемых, то, скорее всего, она уже сдана. Сопоставив эту информацию со статисткой от ФНС, можно сделать вывод о неуплате или об уплате налогов. Также можно на законодательном уровне обязать интернет-ресурсы предоставлять информацию о фактах сдачи квартир, что упрощает алгоритмы выявления фактов нелегальной сдачи и повышает их точность».

«Существуют решения, которые могут автоматически собрать большие данные из агрегаторов и сайтов недвижимости и решения, которые каталогизируют собранные данные, удаляют повторяющиеся и недостоверные данные. Если обучить на этих данных искусственный интеллект, он сможет вычислить некоторых арендодателей, — говорит Александр Тарасов, управляющий партнер DIS Group. — Но идентифицировать значительную часть из них он не сможет. Данные, которые предоставляют арендодатели на сайтах слишком неполные, часто отсутствует адрес сдаваемого жилья, указаны телефон и имя риелтора, а не хозяина квартиры.
Для деанонимизации в любом случае придется привлекать человека, который будет звонить по указанным телефонам, общаться с агентствами».

Павел Луценко, генеральный директор одного из таких интернет-ресурсов — федерального портала «Мир Квартир» — поделился своим взглядом на нововведение. «Сейчас можно "спарсить" (скачать) любой сайт о недвижимости целиком, какая бы защита от скачивания у него ни использовалась. И крупные площадки о недвижимости это делают — хотя бы для внутренней аналитики. Раздел аренды квартир — 1/10 от общего потока объявлений: вообще не задача, а упражнение для опытной команды разработчиков», — говорит эксперт, уточняя, что площадки могут и просто обязать предоставлять всю интересующую информацию в налоговую «росчерком пера». В этом случае никаких инноваций не потребуется — налоговики просто получат регулярно обновляемую базу арендодателей.

Дальше предстоит сопоставить данные из объявлений с различными базами, начиная с телефонной. «Тут повезет тем, кто сдает квартиру через риелтора, потому что риелтор всегда выкрутится», — говорит Луценко, добавляя, что этим дело вряд ли ограничится. «Могут сопоставлять адрес в объявлении с базой собственников из Росреестра. Номер квартиры в объявлении никто не указывает, но если будет совпадение адреса с точностью до дома с владельцем телефона — это бинго, такие арендодатели станут первыми кандидатами на проверку со стороны налоговой», — отмечает эксперт.

Как еще не сдавал жильё, а уже такой недобросовестный!

Что еще могут отслеживать? Например, переводы на карту. «Собрать такие данные несложно. Большинство арендодателей используют банковские переводы для оплаты аренды. В этом случае запрос к системе может выглядеть так: “Покажи всех людей, которые получают перевод на N рублей ежемесячно на одну и ту же сумму, не от родственников или близких друзей”, — рассказывает Алексей Сидорин, архитектор бизнес-приложений КРОК. — В итоге получаем список людей, которые с большой долей вероятности оказывают услуги по аренде. Сверив эту информацию с данными о собственности и налогах, можно выявить нарушителей. По факту, это можно сделать и без технологии Big Data. Некоторые сейчас при переводе даже в комментариях указывают “перевод за квартиру”».

Андрей Денисенко, эксперт по аналитическим решениям для государственных организаций компании SAS Россия/СНГ, уверен, что речь может идти не просто о сопоставлении объявлений по аренде с Росреестром или базой телефонных номеров, а о применении инструментов предиктивной аналитики. «Они позволяют выстроить зависимость между косвенными характеристиками субъекта и определенным фактом — в нашем случае легальной и нелегальной сдачей квартиры. С точки зрения математики и технической составляющей здесь ничего нового нет, но с точки зрения социального эффекта — ничего подобного раньше не делалось, — говорит Денисенко. — Работает это так: создается база прецедентов, для которой собираются достоверно подтвержденные факты о легальной и нелегальной сдаче жилья в аренду. Выявляется множество исходных характеристик тех и других — это данные о владельце, его доходе, доме, районе, размере квартиры и т.п. Информация берется из всех возможных источников — от ЕГРН до соцсетей». Затем, продолжает эксперт, выстраивается математическая модель, которая воспроизводит зависимость между характеристиками конкретной квартиры и владельца и тем фактом, что жилье сдается нелегально, и когда появляются новые факты сдачи жилья, можно с большой долей вероятности увидеть, легально оно сдается или нет.

На каждую гаечку есть …

«Механизм по выявлению случаев нелегальной аренды сильно осложнит уклонение от уплаты налогов, — говорит Александр Бахтин. — Как правило, такого рода технологии оказывают ощутимое влияние буквально через полгода после внедрения». Павел Луценко, впрочем, уверен, что на стоимости аренды это не скажется — «цены формирует не расходная составляющая арендодателя, а спрос арендаторов».

Кроме того, предприимчивые россияне могут попробовать и обойти ловушки нового механизма. Если речь об инструментах предиктивной аналитики — можно попробовать подделать свой профиль, добавив туда свойства, которыми обычно обладает законопослушный арендодатель. «Но для этого им необходимо знать характеристики профиля неплательщика налогов, и тут все упирается вопрос в защиты данных: где хранятся эти профили и насколько надежно информация защищена от утечки», — говорит Андрей Денисенко.

Прятаться от сопоставления текстов объявлений с другими базами «народные хитрости» тоже позволяют. Например, говорит Бахтин, хозяева могут просто не удалять объявление из базы после того, как квартира уже сдана. Либо сдавать жилье по-старинке — через знакомых: такие случаи практически невозможно выявить.

«Люди могут пропускать буквы в слове “квартира”, использовать какие-то другие слова (например, англоязычные аналоги), — говорит Венера Шайдуллина, преподаватель и эксперт блокчейн-лаборатории Финансового университета при Правительстве РФ. — С другой стороны, специалисты могут попросту поменять параметры в системе. И да, еще один приемлемый вариант — делать объявления без интернета: условно говоря, брать табличку и идти на вокзал».

«Можно, конечно, каждый раз покупать новую симку, желательно чужую, входить в интернет через прокси, создавать каждый раз фейковые аккаунты на досках объявлений, размещать разные снимки дома, не выкладывать фото квартиры внутри и т.д., — рассуждает Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург». — Но проще — либо зарегистрироваться как ИП и оплачивать налоги (6 процентов от дохода в год — ред.), либо платить 13 процентов подоходного ежегодно, либо выставлять спокойно свою одну квартирку в аренду, раз в несколько лет, и если что, нанять юриста, который в два счета докажет, что прекращение размещения объявления не является фактом сдачи жилья».

«Факт сдачи квартиры в аренду на интернет-площадках не отображается, и то, что объявление было размещено, а затем снято, отнюдь не говорит о том, что жилье действительно сдано», — подчеркивает и Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Впрочем, никто из опрошенных экспертов не сомневается в том, что при грамотной реализации, нововведение способно сильно поспособствовать обелению рынка найма жилья и, возможно, вывести его в оффлайн — если не во времена Банного переулка, то в эпоху сарафанного радио и агентств недвижимости. Которые, говорит Мария Жукова, конфиденциальность сторон берегут и готовы только консультировать по вопросам оплаты налогов с дохода — если у хозяев квартиры будет такой запрос.

 

 

 

Все новости
Дома под снос
Стоимость коттеджей рухнул на 50%
Недвижимость за криптовалюту
Выдачу свидетельств на собственность недвижимости возобновят
Как получить налоговый вычет при покупке жилья?
Покупка жилья по переуступке прав - опасно или нет?
У должников будут изымать единственное жилье
К 2020 году новое жилье от города получат 36 тысяч. москвичей
Закон о реновации в РФ пройдет общественное обсуждение
Район Пресня становится самый популярный на элитном рынке недвижимости
Россиянам запретят тратить на жилье больше 15 процентов доходов
7 правил для тех, кто впервые сдает недвижимость в аренду
Пять способов расчета средств при совершении сделки купли-продажи квартиры
Сколько стоит коммуналка на Западе
Незаконная аренда Москвы
Откровения россиян взявших ипотеку
Вклад для безбедной старости
Аренда квартир
Ипотека
10 худших районов Москвы


Разместить объявление


Недвижимость от собственника

Back to top